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Aste giudiziarie immobiliari: l’importante NON è partecipare

02/07/2018

Dimorama

All’interno di questo blog ho già parlato altre volte di come si svolgono le aste giudiziarie e di quali meccanismi regolano questo tipo di vendita.

Anche a te hanno detto che comprare una casa all’asta è facile, veloce e conviene?
Certo, in linea generale partecipare (che non significa vincere) è semplice, ma anche per la sola partecipazione … non è affatto cosa semplice: come sempre dipende dai casi.

Negli ultimi due anni (2016-2018) è scoppiata la “moda” delle aste giudiziarie: la partecipazione è quintuplicata rispetto a quanto accaduto negli ultimi 10 anni, e come sempre la moda viene interpretata dai più in modo “personale”.

L’ho già detto, e l’ho imparato dalla mia esperienza con centinaia di aste aggiudicate ogni anno (e migliaia partecipate): partecipare a un’asta è semplice, ma vincerla facendo un affare molto meno.

Tutti sono capaci di presentarsi a un’asta senza la benché minima informazione, ma posso garantirti che è totalmente inutile: se non hai gli strumenti per arrivare a vincere un’asta facendo realmente un affare, cosa partecipi a fare? O ancora: perché dovresti perdere il tuo tempo per assistere alla vittoria degli altri?

O peggio: se non vale la pena (costa troppo o ci sono troppi problemi) perché mai perdere tempo nel partecipare?!!

Quello di cui hai bisogno è una buona dose di preparazione, ricerca ed informazioni che ti permettano non solo di valutare se partecipare, ma soprattutto di portarti a casa l’obiettivo.

Vincere un’asta giudiziaria immobiliare: questione di informazioni

L’asta è proprio come una corsa ad ostacoli: non puoi pensare di presentarti il giorno della gara pretendendo di arrivare primo. Proprio come farebbe un atleta, anche tu devi preparare la vittoria nelle settimane o nei mesi precedenti, con costanza, impegno, dedizione.

La prima cosa da fare per vincere un’asta è ottenere quante più informazioni sull’immobile, sui costi, e sulle procedure di vendita utilizzate per quella specifica asta (è un fallimento, una esecuzione, un concordato?).

È vero, se sai già come muoverti (conosci le procedure) avrai vita più facile, ma in tutto ciò devi tener conto anche degli imprevisti e dei costi. Con le modifiche normative degli ultimi anni, la cosa si è fatta davvero complicata, tanto che anche gli addetti ai lavori non hanno vita semplice.

Naturalmente tutto sarà più facile se avrai la fortuna di non imbatterti problemi “occulti” (o che non hai compreso) riguardanti l’immobile, o complicazioni procedurali sulla vendita, altrimenti preparati ad affrontare, costi, imposte, spese o tempistiche … che non avevi previsto.

Se ti capita un’asta telematica poi, preparati agli imprevisti: le procedure sono nuove, non sempre chiare, e ancora in pochi (tribunale, cancellieri, delegati) sanno esattamente cosa fare. Unico suggerimento valido in questo caso: calcola dei tempi molto più lunghi per tutta la fase del dopo-asta.

Calcola che nel biennio 2016 – 2017 il numero delle aste aggiudicate che tornano in vendita è aumentato del 600%.

SEI VOLTE TANTO.

Che cosa significa? Che molti vincono un’asta senza disporre di tutte le informazioni necessarie, e solo dopo l’aggiudicazione del bene si accorgono (dai costi) che qualcosa non va, che il prezzo finale (totale) diventa eccessivo tanto da sforare il budget che si aveva a disposizione, o che la banca si rifiuta di dare il mutuo (che in precedenza aveva invece promesso di dare).

Se i soldi non bastano – o se la banca non concede il mutuo – non si riesce a pagare … l’aggiudicazione “salta”. Con il risultato che l’aggiudicatario ha buttato via un sacco di soldi.

 

Vincere un’asta giudiziaria, cosa fare prima

Per aumentare le probabilità di vincere un’asta, una volta che hai scelto l’immobile devi effettuare un’attenta valutazione legale, tecnica e finanziaria, dato che un prezzo base di asta basso non sempre è indice di acquisto conveniente.

Sono in tantissimi a prendere sottogamba la fase di ricerca informazioni, peccato che questo sia il primo mattone su cui costruire tutta l’operazione. È il nodo cruciale da cui dipende il buon esito della gara. In altre parole, più informazioni riesci a raccogliere e più facilmente riuscirai a:

  • scegliere il giusto immobile per te
  • evitare le aste rischiose/problematiche (eviti le perdite di tempo)
  • acquistare senza sorprese economiche e burocratiche dopo l’aggiudicazione.

Inutile dire che se non hai le giuste competenze è praticamente impossibile vincere un’asta senza incappare in costi imprevisti. Anzi, talvolta rischi di farti molto male.

Vuoi una buona alternativa? Affiancati a un bravo professionista nella fase decisionale pre-asta, così da non compromettere l’asta con banali errori di inesperienza che possono costarti caro.

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