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Acquistare casa all’asta è una speculazione sulle disgrazie altrui: falso

aste immobiliari speculare

Dimorama

Spesso quando pensiamo alle aste immobiliari pensiamo di sottrarre qualcosa a qualcuno, approfittandoci della situazione negativa di un debitore o di un’azienda fallita.

In realtà non è proprio così, anzi è vero il contrario. Cerchiamo di capire perchè.

Perché una casa finisce all’asta?

Uno dei motivi per cui un’immobile finisce all’asta è che il soggetto che ha contratto un debito non è stato in grado di ripagarlo nei tempi concordati. Il credito può essere vantato da un privato cittadino o di una società (hanno vinto una causa ed attendono di essere pagati), di una banca oppure del fisco.

Se il creditore si rivolge a un giudice questi mette l’immobile del debitore all’asta per ricavare il denaro necessario a ripagare il creditore. Se all’asta non partecipa nessuno e l’immobile non viene aggiudicato, dopo qualche mese l’immobile verrà nuovamente venduto all’asta ad un prezzo ribassato (del 25%) e così via. Il prezzo quindi si abbasserà fino a quando qualcuno non si aggiudicherà l’asta, solitamente ad un prezzo stracciato. Ricordiamo che in Italia si contano circa 40.000 aste giudiziarie immobiliari ogni anno. Molte aste vanno deserte ai primi tentativi ed il prezzo alla aggiudicazione, spesso, risulta più che dimezzato. Rari sono i casi in cui l’asta viene bloccata dal giudice perché il prezzo dell’immobile non consente più la soddisfazione del debito.

Il prezzo di vendita è quindi molto importane per il debitore in quanto il prezzo incassato estingue (ma nella maggior parte dei casi è più corretto dire riduce) il suo debito. Ad esempio se il debitore ha un’immobile che vale 100.000 euro ed un debito di 70.000 euro se l’immobile viene venduto a 40.000 euro, il debitore resterà con un credito residuo di 30.000 euro e rimarrà oltretutto senza casa.

La vendita all’asta è una soluzione per il debitore

la vendita di un’immobile all’asta aiuta quindi il debitore, pertanto prima la vendita viene effettuata, maggiore sarà la somma incassata. E’ facile comprendere quindi che chi si occupa di favorire la vendita di una immobile all’asta sta aiutando il debitore a liberarsi dai debiti, e gli acquirenti avranno avuto l’occasione di acquistare un’immobile a un prezzo inferiore a quello di mercato. Insomma: se non esiste soluzione alternativa all’asta per liberarsi dai debiti, il debitore si deve augurare che la vendita sia effettuata nei tempi più brevi.

Le altre soluzioni, la vendita in pre-asta

Forse non tutti sanno che si può vendere l’immobile prima che arrivi all’asta. In questo modo sia il debitore che l’acquirente possono ottenere un vantaggio maggiore.

La vendita in pre-asta consiste nella vendita di un immobile prima che finisca all’asta e ciò consente al debitore di limitare i costi aggiuntivi che ogni tentativo di vendita porta con se (migliaia di euro per ogni asta). 
Questa opzione, rientra nella categoria delle vendite “speciali” quelle che su Dimorama.it sono definire LAST MINUTE, e deve essere sempre gestita da un team di consulenti specializzati (avvocato, architetto, commercialista) dato che le complessità di questo tipo di vendita ed i rischi ad essa connessi non sono assolutamente da sottovalutare. E questo vale sia per l’acquirente che per il debitore

Le altre soluzioni: la rinegoziazione del debito

Una soluzione diversa può essere quella di bloccare il processo esecutivo e salvare la casa dall’asta giudiziaria tramite rinegoziazione del debito. Ovvero la possibilità di accordarsi con i creditori per bloccare l’asta e pianificare un saldo del debito nel tempo. Si tratta di trovare un accordo con il creditore per pagare in modo dilazionato ma spesso questa soluzione viene impedita dalle segnalazioni bancarie negative che impediscono al debitore l’accesso al credito (ulteriori mutui o finanziamenti). Esistono norme che aiutano il debitore (L. 03/2021 – Piano del consumatore) ma anche in questa ipotesi il suggerimento è quello di affidarsi a dei professionisti specializzati (detto chiaro: non il primo avvocato) dato che la materia è complessa e richiede competenze specifiche ed esperienza per essere governata con beneficio del debitore. Viceversa si aggiungerà debito al debito.

Quest’ultima soluzione può comportare anche la vendita dell’immobile, ma con tempi più lunghi rispetto ad un’asta, il che permette l’incasso di somme maggiori. Questo è quello che facciamo quotidianamente su Dimorama.it.

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