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Acquistare in asta un immobile commerciale per la tua attività conviene!

Filippo Caciolli

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Se sei un libero professionista, un artigiano, un commerciante, oppure hai una associazione culturale o una associazione sportiva e stai pagando un affitto, o ancora sei in procinto di firmare un contratto di locazione per iniziare una nuova attività, fermati!

Leggi con attenzione questo articolo nel quale ti spieghiamo in maniera semplice e chiara come funziona l’acquisto in asta giudiziaria di un immobile commerciale per la tua attività lavorativa e come attraverso un’asta sia possibile risparmiare molto sul prezzo di acquisto rispetto al valore del mercato immobiliare tradizionale.

Si può risparmiare molto, ma non è cosa scontata

Hai mai pensato di acquistare il bene principale per la tua attività e  di acquistarlo attraverso un asta giudiziaria?

L’asta giudiziaria è una ottima occasione per acquistare un immobile commerciale ad un prezzo molto inferiore al valore di mercato. L’asta però è un po’ come un percorso ad ostacoli: devi conoscere quali barriere ti attendono per poterle evitare. Per assicurarti un acquisto informato, sereno ed un effettivo risparmio.

Lo sappiamo bene: risparmiare non è una operazione semplice, occorre procedere in maniera scientifica. Negli ultimi 11 anni abbiamo garantito ad imprenditori, commercianti, professionisti ed imprese, di aggiudicare migliaia di immobili a prezzi inferiori al 50% del valore di mercato.

Quello che da sempre ci piace fare è aiutare i nostri clienti a vedere più avanti, valutare ogni opzione, per poter ponderare al meglio la scelta e cogliere le migliori opportunità quando si presentano.

Fondamentale in questo frangente è l’esperienza nel valutare attentamente i molti aspetti che caratterizzano questo tipo di investimenti:

Acquistare in asta un immobile commerciale: cosa devi sapere

Molti sono gli aspetti da valutare se pensi di acquistare un immobile commerciale in asta giudiziaria, aspetti che si aggiungono alle questioni di ordinaria amministrazione (parlando di acquisto di immobili):

  • i costi di asta
  • gli imprevisti di un’asta
  • i tempi di un’asta
  • la finanziabilità della tua azienda
  • la fiscalità immobiliare relativa alla tua attività
  • il tipo di attività che svolgi
  • il numero dei tuoi dipendenti
  • i costi della tua attività
  • le tue prospettive di sviluppo
  • il tuo percorso casa lavoro

Finanziare la tua azienda

Il primo passo, ovviamente, è quello di ‘conoscere il tuo portafoglio’ ovvero la tua capacità di spesa. Specialmente se stai pagando un affitto potresti sostituire la rata dell’affitto con quella di un mutuo con il vantaggio di aumentare il patrimonio della tua società, e se compri ad un prezzo conveniente (con l’asta è questo l’obbiettivo)  è molto probabile  che la tua rata di mutuo sia più bassa del 25-30% rispetto all’affitto che paghi, risparmiando notevolmente rispetto al canone di locazione.  Inoltre potresti ottenere più liquidità in modo da valutare immobili più grandi o nuovi progetti a lungo termine.

Rivolgiti ad una banca o ad un Broker (mediatore creditizio). Potresti scoprire cose molto interessanti.

A questo punto sarà importante capire la redditività della tua azienda, la pressione fiscale , eventuali impegni finanziari già assunti, agevolazioni fiscali possibili, e molto altro. Datti da fare, il tempo che investi sarà ben ripagato.

Attenzione però, se quanto detto sin qui può sembrare operazione banale che conosci bene,  trattandosi di asta devi rivedere le tue competenze ed informazioni sull’argomento: anche per il mutuo la procedura da seguire sarà molto diversa. Per saperne di più leggi questo articolo.

La ricerca dell’immobile

Individuato il tuo portafoglio, ovvero il tuo budget, devi concentrarti sulle specifiche esigenze della tua attività.
Per fare alcuni semplici esempi: se sei un artigiano avrai interesse per una zona contigua alle vie di grande scorrimento con attività limitrofe simili alle tue (ad esempio per le forniture), mentre se sei un commerciante sarebbe importante collocarsi in una zona ad intenso traffico per avere la visibilità maggiore. Molte sono le questioni da valutare ed incrociare al fine di trovare la soluzione ottimale per te: cerca di valutarle tutte.

La ricerca potrà essere effettuata sui i portali immobiliari specializzati. Tra questi  www.dimorama.it è l’unico portale che offre una panoramica aggiornata e completa delle aste giudiziarie disponibili in tutti i tribunali d’Italia.

Una volta effettuata la ricerca dell’immobile più adatto dovrai valutarne più di uno, senza il timore di scartare tutti quelli che non avranno le condizioni logistiche, fiscali ed urbanistiche giuste per i tuoi obiettivi. L’immobile adatto a te esiste, è quello che costa meno. Con un po’ di pazienza riuscirai a trovarlo.

Fiscalità immobiliare in asta e strumenti finanziari

Contemporaneamente dovrai lavorare sull’aspetto finanziario:

  • è conveniente finanziare totalmente l’acquisto in asta con un mutuo ipotecario? Quanto incide sull’attività?
  • è’ più vantaggioso acquistare come privato o come società?
  • mutuo o leasing immobiliare? Oppure LEASEBACK ?
  • cosa si può ‘scaricare come “spese” … e come fare?

Se non hai tutte le competenze fatti aiutare da un professionista. Il risparmio è assicurato. Calcoli alla mano.

La partecipazione all’asta

Individuato l’immobile e decise le modalità di pagamento, potrai serenamente partecipare all’asta.

A questo punto devi affrontare la questione burocrazia e strategie. Prima di tutto si tratterà di capire se si tratta di un Asta Telematica o cartacea ed in seguito dovrai preoccuparti di capire quale documentazione presentare: partecipi alla vendita come società? Leggi con attenzione la documentazione, basta un solo errore (anche piccolo) per essere escluso dalla gara.

Definisci con cura anche il reale valore del bene ed  in caso di gara stabilisci fin dove ti vuoi spingere con i rilanci.


Seguendo questa procedura arriverai alla data della vendita avendo valutato tutti gli e se acquisterai, lo farai senza sorprese e soltanto al prezzo che avrai deciso tu!

Dopo l ‘aggiudicazione

Aggiudicare non è l’ultimo passo!

Dopo aver aggiudicato, avrai ancora molto lavoro da fare. E non ti devi distrarre. Ci sono ancora alcuni passaggi che possono serbare amare sorprese.

Un esempio: un nostro cliente per una “distrazione” del Delegato, si è visto richiedere circa 35.000 euro di imposte non dovute. Non è stato semplice far ammettere l’errore al professionista Delegato, ma alla fine, carte alla mano, ci siamo riusciti.

Una volta aggiudicato, ecco cosa devi fare:

  • saldare il prezzo di acquisto rispettando i tempi
  • produrre la documentazione necessaria alla corretta intestazione del bene
  • produrre la documentazione necessaria per ottenere le agevolazioni fiscali del caso  specifico.
  • Saldare le imposte
  • Saldare le spese di asta

A questo punto ti aspetta la consegna del bene! Ci siamo? Non ancora

Devi prima verificare che ti venga rilasciato nelle condizioni di fatto e d diritto promesse: stato di occupazione, sgombero da oggetti, presenza di materiale inquinante etc. Attenzione: se ti sembra un passaggio banale, qualcosa ti sfugge. Devi fare molta attenzione e pretendere ciò che la legge ti garantisce.

Acquistare in asta al prezzo più basso

Come hai visto i passaggi sono molteplici, ma procedendo con ordine e metodo potrai evitare qualsiasi sorpresa e risparmiare decine di migliaia di euro (o centinaia).

Ma se non vuoi  fare da solo o vuoi essere certo di azzerare il rischio, Dimorama attraverso il suo dipartimento “CentroAsteGiudiziarie” da oltre 11 anni opera esclusivamente nella assistenza per l’acquisto di immobili dalle aste giudiziarie con oltre 5.000 immobili acquistati per i propri clienti.

Stefania Verdigi

Co-Founder e CEO Dimorama | CentroAsteGiudiziarie


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