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Come risparmiare con le aste immobiliari in 11 piccoli passi

come funziona aste immobiliari

Filippo Caciolli

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Le aste giudiziarie immobiliari sono una grande occasione da sfruttare se vuoi acquistare ad un prezzo più basso rispetto al mercato una casa, un ufficio o un negozio (talvolta si arriva anche ad un 30-40% di risparmio). Sarà sicuramente utile sapere sin da subito come risparmiare con le aste immobiliari in 11 piccoli passi che faranno la differenza in tutto l’iter di acquisto.

Sul nostro portale riportiamo solamente i migliori affari disponibili sul mercato. Controlla cosa c’è nella tua città

Attenzione però: tra le false credenze che girano intorno alle aste giudiziarie immobiliari, ce n’è una che dobbiamo sfatare subito, ovvero che basta partecipare limitandosi a fare un’offerta bassa per risparmiare davvero. Falso. Serve molto altro.
In questo articolo proveremo a spiegare in modo semplice e chiaro come risparmiare con le aste immobiliari, cosa si deve fare (e cosa non si deve fare) per risparmiare con le aste immobiliari, quanto sia possibile risparmiare con le aste immobiliari, i vantaggi ed i rischi delle aste immobiliari. Ma andiamo con ordine.

1 – Il tempo è denaro. Il risparmio inizia da qui

In questo articolo trovate innanzitutto indicazioni per risparmiare tempo (quindi soldi) se avete deciso di partecipare ad un’asta giudiziaria immobiliare. Se “risparmiare tempo” ti sembra un consiglio banale allora la lettura di queste righe ti è davvero indispensabile.
Molti di voi infatti avranno pensato al risparmio di soldi quale primo (e forse unico obiettivo).
In realtà, per iniziare da subito a risparmiare con le aste immobiliari, il primo obbiettivo che bisogna porsi è quello di risparmiare tempo. Perché?
Banalmente perché il tempo è denaro, ma molto meno banalmente perché quando si parla di cercare, trovare immobili all’asta e partecipare di tempo ne serve davvero molto. 

2 – Non esistono segreti

Per dirlo in modo semplice e con una formula un po’ abusata “Ti svelo un segreto”: non esistono segreti per risparmiare con le aste giudiziarie immobiliari.
E se ti dicono una cosa diversa (come chi ti racconta che con le aste è tutto semplice, che non ci sono problemi, che fa tutto il tribunale, che gli immobili sono “puliti”, che i tempi sono rapidi, e che .. “ho conoscenze e vie privilegiate per garantirti l’aggiudicazione …”) allora è bene alzare i tacchi.
Se hai deciso di provare ad acquistare un immobile all’asta ciò che ti aspetta è un percorso molto diverso rispetto a quello del libero mercato. Un percorso un po’ più lungo è più complesso fatto di tante piccole tappe ma alla fine del quale si trova il tuo obbiettivo: il risparmio. Quindi se vuoi risparmiare o guadagnare davvero, devi assicurarti di percorrere questo itinerario senza sbagliare strada e senza commettere errori.

3 – Questione di metodo

L’affare (il risparmio o il guadagno) si conquista applicando un metodo in modo rigoroso, seguendo con attenzione le regole per ogni tappa del percorso: dalla ricerca degli immobili alla loro selezione, dall’analisi dei documenti di asta alla visita del bene, dal calcolo dei costi di asta e costi occulti, fino – da ultimo – alla preparazione dei documenti per la domanda di partecipazione (capitolo decisamente problematico oggi con le aste telematiche) ed alla strategia da seguire per la gara (l’asta).
In queste righe troverai molti suggerimenti utili. Fanne tesoro.
Il risultato non tarderà ad arrivare e lo potrai riscontrare da subito, fin dal primo passaggio, ovvero: i risparmio di tempo per la ricerca e la selezione degli immobili.

4 – La ricerca e la selezione degli immobili

Ricorda: il tempo è denaro. Devi quindi risparmiare più tempo possibile già nella prima fase, quella della ricerca degli annunci.
Ogni tribunale pubblica annunci su più portali web. Devi quindi controllarli tutti, ogni giorno (lo devi fare se non vuoi perdere le occasioni) e questo costa tempo.


Ma ho una buona notizia (per te e per noi 😉 e la soluzione.
Dimorama pubblica tutte le aste d’Italia: annunci aggiornati ogni 24 ore, provenienti da qualsiasi tribunale e da qualsiasi portale, a disposizione di tutti gli utenti gratuitamente, con foto, vani, metri quadri e descrizione.
Ed è l’unico portale in Italia a farlo. L’elenco completo delle aste della tua città è solo su Dimorama e non sui portali immobiliari. Non solo: trovi i dati di vani e metri quadri per ogni asta solo su Dimorama, neppure il portale del tribunale fornisce questo dato per ogni immobile.
Attenzione: prima di affidarti a questo portale (Dimorama) però, devi essere certo che le aste ci siano davvero tutte! Fai un confronto e poi saprai se Dimorama è lo strumento giusto per te.

5 – L’analisi della documentazione e la visita agli immobili

Altro passaggio che richiede molto tempo.
Analizzare le carte, studiare, effettuare ricerche, individuare i problemi, determinare le possibili soluzioni (se ce ne sono) ed i relativi costi. E poi ci sono le visite agli immobili.

Sai quanto costano queste due attività? Noi lo abbiamo calcolato. Per ogni asta aggiudicata circa 12 giorni di lavoro! Il calcolo è un po’ complicato, ma se hai voglia ecco i dettagli:
La statistica si basa sulle circa 5.000 aste aggiudicate (e le 20.000 partecipate) da noi e dai nostri clienti negli ultimi 10 anni. Questa statistica evidenzia che prima di aggiudicare un immobile ad un buon prezzo si arriva alla 5° asta (5 tentativi: le precedenti 4 aste saranno aggiudicate da altri, che avranno rilanciato oltre il limite della convenienza). Partecipare a 4 aste significa 4 ½ giornate di lavoro perse. Ovvero 2 giorni.
E ancor prima dell’asta non aggiudicata, per individuare l’asta alla quale partecipare occorre analizzare (mediamente) la documentazione di 8 immobili.
Degli 8 immobili analizzati circa il 50% verrà scartato (troppi problemi, costi, ecc) ma ciò significa che 4 immobili saranno visitati. Le visite costano tempo e denaro (per ogni visita ½ giornata di lavoro persa). Quindi alla fine avrai investito circa 2 giornate di lavoro per visitare tutti gli immobili che ti porteranno alla tua prima asta. Prima asta che statisticamente non aggiudicherai.
Quindi prima di arrivare alla tua 5° asta, nella quale finalmente aggiudicherai, dovrai moltiplicare le 2 giornate di lavoro ad immobile per 5 aste, ovvero avrai investito 10 giornate di lavoro nelle visite.
Infine, sommando il tempo impiegato in visite e partecipazioni a vuoto, avrai investito 2+10 giornate di lavoro: 12 giornate detratte dallo stipendio o se si un lavoratore autonomo, 12 giornate di mancato guadagno. Più spese.
Ma attenzione: aggiudicare non significa automaticamente risparmiare.

6 – L’analisi delle carte: risparmia tempo e brutte sorprese

L’analisi delle carte costa tempo, ma fa risparmiare soldi, evita problemi e grandi arrabbiature.
Si risparmia quindi riuscendo a determinare con precisione tutti i costi connessi alla partecipazione (spese di asta) ed i costi occulti relativi alle problematiche esistenti sull’immobile (i costi che saranno necessari per sistemare queste problematiche).
Una spesa imprevista è sempre una brutta sorpresa (imprevista solo per colui che non è riuscito a leggere o comprendere il contenuto delle carte).
L’analisi delle carte è un passaggio troppo lungo per essere trattato in questo articolo, ma se vuoi maggiori dettagli li trovi qui.

7 – Con gli immobili ogni errore si paga caro

Tutti sanno che quando si tratta di immobili anche un piccolo errore può costare migliaia di euro. E con le aste il problema si complica: costi di asta, abusi, difformità, cancellazioni ipotecarie, eccetera. Problematiche che in un acquisto “tradizionale” semplicemente non ci sono.
Se hai un costo imprevisto di 3, 5 o 10000 euro ed hai i soldi te la cavi con una scottatura e bruci il tuo risparmio. Se stai facendo un investimento l’imprevisto è una parte del tuo utile che se ne vola via.
Ma se devi pagare con mutuo la situazione può diventare molto molto antipatica.
Se non hai i soldi per pagare le conseguenze sono disastrose: come prima cosa perdi la caparra versata per la partecipazione. Ma non solo: l’immobile tornerà in asta ad un prezzo inferiore (lo prevede la legge) e se sarà aggiudicato ad un prezzo inferiore rispetto a quello a cui avevi aggiudicato tu, il giudice ti chiederà di pagare la differenza tra il prezzo della tua aggiudicazione e quello inferiore della 2° aggiudicazione.

8 – Se sbagli la stima dell’immobile il risparmio svanisce

Per risparmiare davvero devi anche determinare l’esatto valore di mercato dell’immobile oggetto dell’asta. E troppo spesso le stime sono effettuate per eccesso, ovvero il valore di stima è troppo alto.
L’errore può essere commesso in buona fede da te (e pazienza, ma non avrai risparmiato), ma spesso è commesso ad arte dal consulente immobiliare che vuole spingere il cliente al massimo rilancio utilizzando il trucco più vecchio del mondo: ti dico che l’immobile vale 120 anche se in realtà vale 100, così tu rilanci fino a 105. Gli eventuali avversari il giorno dell’asta si fermeranno naturalmente a 100 (e se sono cauti probabilmente a 90 o 95).
Attenzione dunque alla stima ed a chi ti consiglia.

9 – Evita le aste che non portai mai aggiudicare

Si risparmia (e non poco) evitando di partecipare ad aste che non potrai mai aggiudicare. Indicare una regola generale per capire quali siano queste aste è impossibile, solo la conoscenza del mercato giudiziario, delle problematiche esistenti sul singolo immobile e dei costi e/o delle possibili soluzioni ti può aiutare in questo frangente.

10 – Non sbagliare la compilazione della domanda di asta

Si risparmia anche non commettendo errori nella presentazione della domanda di partecipazione, specie se si tratta di un’asta telematica. Se sbagli butti via tutto il tempo investito fino a quel momento ( i 12 giorni di lavoro per intendersi). Oggi le aste sono quasi totalmente telematiche e la loro procedura è complessa anche per noi addetti ai lavori. Procedure ancora imperfette e sistemi non stabilì hanno reso molto molto complicato il passaggio della presentazione della domanda. Ed ogni piccolo errore comporta l’esclusione dalla gara (l’asta). 
Se ti interessa, trovi maggiori informazioni sulle aste telematiche in questo articolo.

11 – Anche la strategia è importante

Si risparmia anche con la corretta tattica il giorno dell’asta.
Se aggiudichi hai raggiunto l’obbiettivo, se non lo fai torni al via.
Questo suggerimento però, quello sulla strategia, frutto di anni di esperienza e migliaia di aste partecipate (mi scuserete) lo riserviamo ai nostri clienti. 

In conclusione, se hai deciso di partecipare ad un’asta giudiziaria immobiliare e vuoi farlo in totale autonomia, avrai certamente trovato suggerimenti utili in questo articolo. Segui le indicazioni e rispettale.
Ma se incontri difficoltà o se vuoi avere certezza in un passaggio delicato del percorso, ti aspettiamo in una delle nostre filiali: ce ne sono oltre 35 in Italia ed il loro numero è in crescita.
Negli ultimi 10 anni abbiamo aggiudicato oltre 5000 aste e la soddisfazione dei nostri clienti su Google ha una media di 4,6 stelle su 5. E ne siamo fieri.

Vuoi essere il prossimo cliente soddisfatto e felice di aver acquistato la sua casa al miglior prezzo?
Allora ti aspettiamo.

Stefania Verdigi, CEO e co-fondatore di Centro Aste Giudiziarie – dipartimento aste giudiziarie di Dimorama


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