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Aste immobiliari con incanto e senza incanto

Dimorama

Vuoi sapere come funzionano le aste degli immobili? Non sai come funzionano le aste degli immobili e vuoi capire cosa significa “asta con incanto” ed “asta senza incanto”? Te lo spieghiamo qui in modo semplice.

Aste immobili, cosa sono

Le aste degli immobili si dividono in due tipologie principali:

  1. Le aste giudiziarie immobiliari
  2. Le aste immobiliari tra privati

Le “aste giudiziarie immobiliari” sono le aste organizzate dal tribunale e hanno per oggetto la vendita di beni immobili di soggetti debitori: il tribunale mette in vendita l’immobile per far fronte ai debiti insoluti del debitore.

Nelle “aste immobiliari tra privati” invece, debiti e tribunale non c’entrano niente. Il proprietario sceglie liberamente la formula dell’asta per ottenere una vendita rapidissima. E’ una tipologia di vendita da sempre utilizzata all’estero (UK e Nord Europa, oltre che USA e paesi anglosassoni) e da qualche anno sperimentata con successo anche in Italia.

Abbiamo dedicato diversi articoli alle “aste immobiliari tra privati” nel nostro blog, concentriamo qui la nostra attenzione sulle “aste giudiziarie” ovvero sulle aste del tribunale.

Innanzitutto, prima di parlare di “asta con incanto” o “asta senza incanto” è bene sapere che per partecipare all’asta è necessario aver depositato una domanda contenente la documentazione richiesta dalla procedura (dal tribunale) prima della data prevista per la vendita (ovvero il giorno dell’asta).

Le aste immobiliari possono essere bandite nella forma dell’asta senza incanto oppure dell’asta con incanto ed è qui che bisogna fare attenzione: benché in entrambi i casi sia necessario essere ammessi in anticipo alla gara e ci sia sempre la possibilità di partecipare ad una gara in aumento (fare offerte “verbali” il giorno dell’asta), tra le due modalità ci sono differenze “formali” che possono avere risvolti più che rilevanti.

Aste immobili senza incanto

Nell’asta senza incanto si deposita in una busta chiusa la propria offerta corredata dalla cauzione, un assegno circolare (importante: circolare e non bancario) generalmente di importo non inferiore al 10% della cifra offerta. Tale offerta è irrevocabile, tanto che se per assurdo decidessimo di non partecipare all’asta e la nostra fosse l’unica offerta depositata verremmo automaticamente dichiarati aggiudicatari, con il conseguente obbligo di dover procedere all’acquisto.

Aste immobili con incanto

Nel caso in cui la procedura preveda invece un’asta con incanto, il soggetto interessato deve depositare una domanda di partecipazione (non un’offerta di acquisto), quindi senza busta chiusa ed è questa la prima differenza. La domanda è naturalmente accompagnata dal versamento della cauzione (un assegno circolare) solitamente pari al 10% della base d’asta.

Il giorno dell’asta il partecipante, anche se unico soggetto ad essersi presentato, deve eseguire almeno un rilancio per divenire aggiudicatario. Da qui la seconda differenza: non si aggiudica automaticamente se non si è presenti.

L’importanza della cauzione e rischi connessi al mancato saldo prezzo

Con entrambe le procedure di vendita, in caso di aggiudicazione (per il saldo prezzo), la cauzione versata andrà integrata fino a raggiungere il prezzo di acquisto. Ovvero: se ho versato 10 di cauzione ed ho aggiudicato a 100, devo versare 90. Per questo pagamento esiste un termine non prorogabile, ed occorre tenerne debitamente conto.

Qualora fossimo nella situazione di non voler procedere all’acquisto o di non poter far fronte economicamente al versamento del saldo prezzo nei tempi stabiliti (situazione oggi molto frequente vista la facilità con cui i mutui delle banche per le aste non vengono poi erogati), la perdita della cauzione sarebbe inevitabile, poiché l’assegno depositato sarebbe subito incassato dalla procedura quale penale.

In questo frangente purtroppo il danno economico non si limita alla sola perdita della cauzione, poiché il giudice chiamerà l’aggiudicatario insolvente a rifondere economicamente la procedura qualora il bene rimesso in vendita venisse aggiudicato a una cifra inferiore.

Cosa significa? Se hai aggiudicato oggi a 100 e non hai pagato entro il termine stabilito, dato che “domani” l’immobile verrà messo in vendita ad un prezzo inferiore (obbligo di legge) se sarà aggiudicato ad 80, dovrai versare la differenza tra 100 ed 80, ovvero 20. Occorre quindi molta cautela.

Come valutare le case all’asta giudiziaria

Oltre a quanto già detto, a quali aspetti occorre fare attenzione per partecipare serenamente ad un asta giudiziaria immobiliare? Come valutare l’acquisto di un immobile all’asta giudiziaria?

La risposta pare ovvia: “valuto se il prezzo è conveniente”.

Ma la risposta è sbagliata. Se acquisti un immobile all’asta giudiziaria, sai come determinare il costo totale?

Non è esattamente una passeggiata. Anzi, l’errore che la maggior parte delle persone commettono quando si avvicinano ad un’asta giudiziaria immobiliare per la prima volta è confondere prezzo di aggiudicazione con prezzo di acquisto.

Cosa significa? Significa che se aggiudichi un immobile a 100.000 euro, non è quello il costo che pagherai per averlo. A quel prezzo sono da aggiungere diverse voci di costo. E non tutte voci di costo semplici da scoprire e calcolare.

Eh si, da scoprire prima che da calcolare, perché per ogni singola vendita (per ogni singola asta) i costi da aggiungere al prezzo di aggiudicazione possono variare.

Quali sono questi costi? Vediamone alcuni.

  • Costi di procedura. Questi costi possono variare in base alla diversa tipologia di asta o – in termine tecnico – di “procedura” (le variabili “con incanto” e “senza incanto” non sono le uniche, esistono le esecuzioni immobiliari, le aste fallimentari, demaniali, ecc),
  • Imposte (le tasse) che possono variare molto in base al soggetto venditore (il soggetto che ha “subito” l’asta),
  • Condominio arretrato,
  • Cancellazione delle ipoteche,
  • Debiti insoluti che seguono l’immobile (e non il proprietario),
  • Costi relativi alle difformità sull’immobile. Sono una delle voci più complicate ed onerose, non a caso definiti “costi occulti” difficili da stimare, costi dovuti a abusi o difformità.

La sommatoria di tutte queste voci di costo può far salire il totale, dai 100.000 euro del nostro prezzo di aggiudicazione, ai 120.000 euro o più.

In questo modo, l’affare del secolo si trasforma in un disastro.

Concludendo: come valutare l’acquisto di un immobile all’asta giudiziaria?

La risposta è valutando ogni singolo costo, e valutandolo prima di partecipare all’asta. Facendosi aiutare da un vero esperto, se serve.

La nostra società aiuta oltre 800 persone l’anno ad aggiudicare immobili senza sorprese, ne pensieri. Garantendo sempre un acquisto informato e sereno.

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