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Aste Telematiche: una occasione da non perdere per risparmiare.

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Le aste telematiche sono un novità recente. Dopo i primi mesi di “test” nei quali le aste telematiche immobiliari hanno cominciato ad essere il metodo principale (affiancando le tradizionali aste cartacee) nella vendita di immobili provenienti dalle aste giudiziarie, è fondamentale compiere una prima analisi per capire quali vantaggi e svantaggi offrano questa nuova modalità di vendita.

In questo articolo andremo ad analizzare i punti principali delle Aste Telematiche:

Cosa sono le aste telematiche?

Come funzionano le aste telematiche?

Quale novità hanno introdotto le aste telematiche?

Cosa bisogna sapere prima di partecipare ad un’asta telematica?

Quali sono gli errori più comuni per chi partecipa ad un’asta telematica?

Cosa sono le aste telematiche?

Nonostante le prime sperimentazioni nell’ambito della digitalizzazione delle vendite giudiziarie risalgano ormai a oltre cinque anni fa, solo con il Decreto ministeriale 5 dicembre 2017 si è stabilita l’obbligatorietà di procedere alla vendita di immobili tramite le vendita telematica.

Dopo i tribunali di Brescia e Firenze, che hanno fatto da pilota in questo processo di digitalizzazione, anche i tribunali di Arezzo, Bergamo, Genova, Pistoia, Ferrara, Prato, Reggio Emilia, Roma, Trento, Varese ed in seguito tutti i tribunali d’Italia si sono via via attrezzati per le aste giudiziarie immobiliari telematiche.

Non cambia la procedura che porta l’immobile ad essere venduto con un’asta giudiziaria, ma cambia il processo di pubblicità delle aste e cambiano le modalità di partecipazione alla vendita.

L’obiettivo principale che ha portato alla introduzione delle aste telematiche era la riduzione dei costi per i tribunali e l’aumento di trasparenza e facilità di partecipazione per chi vuol partecipare.

Vedremo nel corso dell’articolo quali sono i vantaggi realmente introdotti e quali purtroppo le difficoltà che sono state invece aggiunte con questa nuova modalità di vendita.

Tra le principali differenze rispetto alle aste cartacee che ben conosciamo, segnaliamo innanzitutto l’obbligo di pubblicizzare le vendite sul portale delle vendite pubbliche, che sarebbe dovuto diventare uno strumento per avere un quadro completo e preciso dell’offerta degli immobili venduti tramite asta giudiziaria. Il condizionale infatti è d’obbligo dato che il portale non funziona bene ed il  suo utilizzo è davvero troppo complesso.

Ma niente paura: Dimorama.it mette a disposizione gratuitamente il suo database che comprende tutti i tribunali e tutti gli immobili d’Italia. Le ricerche degli immobili sono semplici, con filtri per comune, prezzo, dimensione dell’immobile.

Quale novità hanno introdotto le aste telematiche? Cosa bisogna sapere prima di partecipare ad un’asta telematica?

Sono molte le novità introdotte con le aste telematiche, anche se per il partecipante solo alcune sono particolarmente evidenti.

Chi presenta l’offerta: sono state distinte innanzitutto  le figure del presentatore e dell’offerente, generando in un primo momento – anche tra gli addetti ai lavori – qualche difficoltà a comprenderne i ruoli. Affronteremo in seguito, nel corso dell’articolo, le difficoltà operative legate alla definizione dei soggetti abilitati a partecipare a un’asta.

La cauzione: per prestare la cauzione necessaria alla partecipazione all’ asta è necessario utilizzare il bonifico bancario, mentre con le offerte cartacee si poteva procedere con assegno circolare.  Il  pagamento della cauzione dovrà necessariamente essere  effettuato alcuni giorni prima dell’asta, poiché il giorno della vendita ne  verrà verificato il corretto accredito sul conto corrente della procedura (tribunale).

Le aste telematiche possono presentarsi nella forma Sincrona,  Asincrona e mista.

Asta telematica sincrona: hanno una durata limitata, si aprono e si chiudono nello stesso giorno, dopo ogni rilancio ci saranno al massimo 5 minuti di tempo per effettuare l’offerta  successiva, trascorso un intervallo di tempo senza rilanci il bene verrà aggiudicato al miglior offerente.


Asta telematica Asincrona: l’asta inizia con la apertura delle buste nel giorno stabilito dall’avviso, ma il termine della gara è differito di alcuni giorni ( termine che può variare da alcuni giorni sino anche ad una settimana): viene cioè concesso un periodo di tempo per effettuare i vari rilanci. Nel caso in cui pervengano rilanci poco prima del termine previsto di scadenza il sistema provvede a prolungare il tempo della gara.


Asta telematica Sincrona Mista: in questo tipo di gara oltre alla partecipazione telematica è prevista la partecipazione in aula. Vengono di conseguenza accettate sia le offerte effettuate telematicamente dai partecipanti collegati tramite internet sia le offerte cartacee depositate di persona. Durante la gara lo staff che organizza l’asta si preoccuperà di aggiornare i prezzi offerti in base ai rilanci effettuati sia da remoto (da web) sia dalle persone presenti di persona alla vendita.

Le aste telematiche sono esclusivamente del tipo senza incanto.  A questo proposito è  bene che sappiate che sono quasi completamente scomparse le aste con incanto in favore della versione senza incanto. Per il partecipante non cambia poi molto, principalmente dovete sapere che andrete a presentare un’offerta non revocabile: nel caso siate i soli ad averla presentata sarete automaticamente gli aggiudicatari e non vi potrete tirare indietro.

Come funzionano le aste telematiche?

Il funzionamento delle aste telematiche è molto diverso rispetto alle precedenti aste cartacee in aula: infatti non è necessario presentarsi il giorno dell’asta in tribunale o nell’ufficio di un professionista delegato alla vendita, bensì sarà necessario avere a disposizione una postazione collegata ad Internet e un minimo di dimestichezza con gli strumenti informatici. E questo è un vantaggio.

L’eventuale agevolazione di non doversi spostare fisicamente però è controbilanciata da una procedura di inserimento della domanda di partecipazione molto complessa.

La domanda di partecipazione  infatti va compilata sul Portale delle Vendite Pubbliche, inserendo la documentazione comprovante il pagamento della cauzione, i documenti di identità del partecipante e le dichiarazioni accessorie spesso richieste (agevolazioni fiscali, richiesta di pagamento del saldo prezzo tramite mutuo fondiario, eccetera). Tale domanda va ovviamente firmata, ma come avrete già immaginato non sarà possibile utilizzare una penna per farlo: sarà necessario dotarsi di un kit di firma digitale.

Dove si può acquistare un kit di firma digitale? Sono vari i soggetti abilitati a fornire questo servizio: senza pretendere di fare un elenco completo mi limito a segnalare la Camera di Commercio della vostra città, Poste italiane, i fornitori presenti su web ed alcuni punti vendita di una famosa catena di articoli per ufficio.

Quanto costa un kit di firma digitale? La tesserina per la firma viene proposta dai vari soggetti a un prezzo che parte da € 25 con una validità di tre anni.

Tutto sommato non è un costo eccessivo paragonato alla comodità di poter firmare digitalmente i propri documenti; il problema è invece legato al fatto che solo una persona può partecipare all’asta.

Nel caso si voglia acquistare un immobile insieme ad un parente, amico o socio, solo uno dei due potrà partecipare all’asta, mentre l’altro dovrà recarsi da un notaio ed ottenere una procura per farsi rappresentare il giorno dell’asta.

Una volta completato l’inserimento della domanda sarà necessario pagare una marca da bollo da euro 16 accedendo al portale dei servizi telematici del ministero della giustizia. Vi servirà quindi una carta di credito per effettuare il pagamento, a meno che non vogliate effettuare un bonifico per tale importo con le difficoltà legate ai tempi di tale pagamento.

Se tutto è andato per il meglio, la domanda sarà stata inserita correttamente, siete riusciti a pagare il bollo  e tutto ha funzionato correttamente, dopo aver inviato tutta la documentazione tramite Pec avrete concluso il processo di inserimento dell’offerta (ebbene sì, vi servirà una casella di posta elettronica PEC) avrete terminato il procedimento per la presentazione della domanda di partecipazione. Purtroppo in caso di errori o malfunzionamenti del sistema, se non vi siete mossi per tempo, correte il rischio di non poter partecipare all’asta.

Il giorno della gara riceverete un nome utente e una password che vi consentiranno di accedere alla pagina dell’asta. All’orario di apertura della vendita inizierà la verifica delle domande presentate: armatevi di molta pazienza perché tendenzialmente sarà una cosa lunga (spesso ore).

A questo punto Lo svolgimento dell’asta non sarà  diverso da una di tipo “tradizionale”.

Vince chi offre di più.

Quali sono gli errori più comuni per chi partecipa ad un’asta telematica?

Gli errori possibili sono davvero molti, la procedura telematica è complessa ed ancora (purtroppo) i sistemi sono instabili ed ancora imperfetti. Aver visitato l’immobile, preparato i documenti, aver seguito con la massima attenzione la procedura per poi cadere alla fine in un errore banale è la peggiore situazione che vi possa capitare: abbiamo visto offerte rifiutate perché l’offerente aveva dimenticato di inviare la Pec per tempo, per non aver allegato una procura o per aver omesso le dichiarazioni richieste.

Come avrete già intuito insieme alle competenze tecnico-legali per la valutazione dei rischi e dei costi, per partecipare ad un’asta telematica servono capacità informatiche, dimestichezza con le procedure e tanta tanta pazienza. Servono anche agli addetti ai lavori, quindi niente paura.

Per tentare di fornirvi un aiuto, e non perdersi nella procedura di presentazione della domanda evidenziamo i passaggi cruciali:

  • dotatevi di un kit di firma digitale e, nel caso di un acquisto condiviso con più persone, decidete chi presenterà l’offerta, quindi  fissare per tempo un appuntamento con un notaio per la necessaria procura.
  • fate attenzione alle date indicate in avviso: solitamente la data ultima per il deposito della domanda è fissata il giorno prima dell’asta, ma è opportuno verificare che non sia stata data un’indicazione diversa. Lo stesso controllo è opportuno anche per il termine entro il quale è richiesto il versamento della cauzione.
  • effettuate il bonifico relativo alla cauzione con largo anticipo.
  • preparate tutti i documenti richiesti e verificate la disponibilità di una carta di credito per il pagamento del bollo.
  • segnate nel calendario la data dell’asta e assicuratevi di avere a disposizione un computer funzionante con una connessione ad internet affidabile.
  • pensate anche agli imprevisti: per esempio a cosa può succedere se manca la corrente elettrica o smette di funzionare il collegamento ad internet  (magari proprio quando l’asta  sarà nella fase dei rilanci).

Minore partecipazione = maggiore risparmio

Le difficoltà evidenti hanno portato – nei mesi – molti interessati a desistere. Altri partecipanti invece sono incappati negli errori di procedura e la loro partecipazione è stata esclusa.

Questo è un enorme vantaggio da cogliere per risparmiare. Senza concorrenti si aggiudica al prezzo minimo. Le percentuali di risparmio possono essere anche molto elevate.

Se volete azzerare il rischio di errori, potete scegliere Dimorama, che attraverso CentroAsteGiudiziarie (il suo dipartimento aste giudiziarie)  si occupa da oltre un decennio di aste giudiziarie immobiliari e può fornire la garanzia di non incappare in problemi di qualsiasi natura.

Prima, dopo e durante l’asta! Dopo oltre 600 aste telematiche partecipate, abbiamo tutta l’esperienza necessaria a garantire la vostra aggiudicazione.

Filippo Caciolli

Co-Funder e CEO Dimorama | CentroAsteGiudiziarie


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