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Come funzionano le aste giudiziarie: guida facile

Dimorama

Tutte le vendite forzate vengono comunemente chiamate aste giudiziarie.

Si tratta generalmente di procedure che permettono la vendita di un bene messo a garanzia di un finanziamento. Oppure laddove si vende un bene per sanare una posizione debitoria: dell’azienda in crisi, o del soggetto privato (la persona) che ha accumulato debiti che non riesce a pagare.

I prezzi generalmente sono convenienti, ma se ti stai domandando se le aste giudiziarie siano un affare, la risposta giusta è: dipende da cosa acquisti e quanto lo paghi. E quali costi hai dopo l’aggiudicazione. Leggendo l’articolo fino in fondo capirai di cosa parliamo.

Aste giudiziarie: quali tipologie

Le vendite giudiziarie sono di due tipi: aste giudiziarie mobiliari e aste giudiziarie immobiliari.

Le aste giudiziarie mobiliari riguardano beni mobili come ad esempio quadri, mobili, auto, barche, ecc, mentre le aste giudiziarie immobiliari riguardano la vendita di immobili di qualsiasi tipo, quindi case, negozi, uffici, garage, ecc.

Il funzionamento delle aste giudiziarie è semplice: una volta scelto il bene da acquistare, si partecipa all’asta. È sufficiente depositare una busta almeno il giorno prima dell’asta, inserire all’interno un assegno circolare quale cauzione, ed il giorno dell’asta rilanciare fino al prezzo stabilito. L’offerta più alta aggiudica.

I beni si acquistano dal Tribunale

Occorre un po’ di accortezza, perché nel caso dell’asta giudiziaria, ci troviamo ad acquistare da un tribunale. Ma cosa cambia se si acquista da un tribunale invece che da un privato?

Le differenze sono tante, ma l’elemento che di sicuro complica la vita dell’acquirente è che nelle aste immobiliari si vende sempre nello “stato di fatto e di diritto” in cui il bene si trova. Capire quale sia questo “stato” fa la differenza tra fare un ottimo acquisto e prendere un grosso bidone.

L’errore da non commettere è agire con leggerezza: l’80% degli intervistati è convinto che: “acquisto dal tribunale … sarà tutto a posto …” in realtà è vero l’esatto contrario.

Quali differenze rispetto all’acquisto del libero mercato

Parliamo dell’ambito che ci interessa: gli immobili.

Nelle tradizionali vendite immobiliari (tra privati o tra società e privato) l’acquirente avrà sempre a suo fianco un notaio che lo tutelerà da eventuali irregolarità sull’immobile o sulla vendita (le condizioni applicate), ma ciò non accade nelle aste giudiziarie immobiliari.

Appare dunque chiaro che per partecipare in serenità alle aste giudiziarie immobiliari sia necessario avere una serie di competenze che possano aiutare ad evidenziare, prima di decidere se partecipare, eventuali problematiche da cui stare alla larga.

Quali competenze servono per partecipare senza sorprese

Le competenze necessarie possono essere riassunte in tre aree: tecnica, legale e fiscale.

Sarà necessario valutare tutta la documentazione relativa al fascicolo dell’asta per analizzare le problematiche (tecniche) relative all’immobile ed alla vendita, per comprendere cosa si sta acquistando (tutto l’immobile? una parte di esso? l’immobile è occupato? perché capita anche questo), valutare la presenza di eventuali gravami (ipoteche) non cancellabili, la regolarità urbanistica e catastale, costi di condominio non pagati.

Inoltre sarà necessario conoscere a fondo la normativa (legali), ossia le regole che disciplinano le varie tipologie d’asta che si possono incontrare quando si acquista dal tribunale. Sapere come funziona un’asta con incanto infatti, non garantisce di saper affrontare un’asta senza incanto: fosse anche solo in riferimento della formulazione dell’offerta (quale tipo di documento devo presentare per essere ammesso all’asta), che è la cosa più semplice se parliamo di acquistare in asta.

Anche la parte fiscale (le tasse da pagare, in aggiunta sul prezzo di aggiudicazione) ha la sua importanza, è facile infatti trovare vendite sottoposte ad iva con aliquote che possono variare notevolmente il prezzo finale d’acquisto (esempio: compri a 100.000 ed hai 20.000 euro di iva).

Altrettanto importante sarà anche riuscire reperire tutta la documentazione per avere un quadro il più completo possibile. E non è sempre cosa semplice.

Qualora la documentazione sia resa integralmente disponibile, non è detto che ciò sia sufficiente ad avere un quadro completo, ovvero sarà necessario integrare con ulteriori approfondimenti.

Le aste giudiziarie sono un affare?

Per rispondere alla domanda iniziale, comprare all’asta può risultare un procedimento più lungo e macchinoso rispetto ad un acquisto tradizionale, ma sicuramente è più vantaggioso in termini di costi finali. Acquistare vale sicuramente la pena, a patto di avere sempre sotto controllo: problemi, soluzioni e relativi costi.

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