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Comprare alle aste giudiziarie conviene?

Dimorama

Anche chi non segue per lavoro il mercato immobiliare, ha ormai preso coscienza di come i prezzi siano variati in maniera rilevante negli ultimi 10 anni: i prezzi in alcune città sono calati anche del 30%. Si è in parte dissolta l’immagine del mattone come bene rifugio che sempre e comunque si sarebbe rivalutato garantendo rendite e prosperità alle generazioni successive.

Quindi, comprare casa conviene ancora?

E comprare casa alla aste giudiziarie conviene??

La risposta è si, perché i prezzi delle aste sono tendenzialmente sempre più bassi rispetto ai prezzi di mercato. Ma occorre fare attenzione ad i costi aggiuntivi che un’asta inevitabilmente si porta dietro.

 

La convenienza sulle spese di acquisto di una casa in asta giudiziaria

Comprare casa alla aste giudiziarie conviene??

La risposta è: “sicuramente sì!” Comprare casa conviene sempre, ad esempio:

  • se stai pagando un affitto comprare in asta – anche facendo un mutuo – significa ridurre notevolmente le spese mensili. La rata del mutuo sarà sempre più bassa di quella dell’affitto. E paghi per la tua casa. Ma se compri in asta devi saper scegliere non solo una buona casa (adatta alle tue esigenze) e determinare il prezzo massimo che vuoi offrire, devi anche valutare attentamente a quali spese aggiuntive vai incontro. Sono le famose “spese occulte” le spese aggiuntive rispetto al prezzo di aggiudicazione (talvolta definite anche “costi occulti”) e così chiamate perché più difficilmente determinabili, e che possono far lievitare anche di molto il costo totale della operazione.
  • Se vuoi acquistare la tua prima casa, l’asta ti permette di abbassare il prezzo di acquisto, e allora certamente conviene. Un esempio? Se con un asta risparmi anche solo il 10% su un valore immobiliare di 200.000 euro, stai risparmiando 20.000 euro. Non sono spiccioli. E se su quella somma ci devi pagare un mutuo, tra interessi e rate avrai risparmiato 3-4 anni di pagamenti. Non male. Ma nuovamente tutto ruota attorno al costo totale della operazione, quindi ai problemi occulti ed alle spese che questi problemi inevitabilmente si portano dietro, costi che come detto si aggiungono al prezzo di aggiudicazione determinando il costo totale della operazione di acquisto.
  • Se invece stai valutando un investimento immobiliare, ovvero se stai comprando casa all’asta per rivenderla, la risposta non è così scontata. Oltre al risparmio sul prezzo di acquisto (il prezzo di aggiudicazione) ed alle spese occulte aggiuntive (i “costi occulti”) che andranno sommati al prezzo di aggiudicazione, un buon investitore deve conoscere bene l’ambiente in cui si sta muovendo ed aver valutato con attenzione i punti di forza dell’investimento e le sue debolezze. Deve conoscere bene il mercato: sviluppo urbanistico della città, delle infrastrutture, mutazione dei sistemi economici della zona, tutto ciò per comprendere se la zona prescelta possa perdere o acquisire valore nell’immediato futuro. Ergo: devi avere esperienza perché è non è affatto semplice effettuare questo tipo di analisi e valutazione.

 

Casa all’asta: i pericoli da conoscere per non rimetterci

Dunque abbiamo compreso come, innanzitutto, sia opportuno valutare le ​ spese totali per comprendere se l’acquisto di una casa in asta giudiziaria conviene davvero. Torniamo alla domanda iniziale: alle aste giudiziarie è possibile fare buoni acquisti oppure no? Proviamo a rispondere ponendoci quest’altra domanda: alle aste giudiziarie è possibile fare cattivi acquisti?

La risposta è si, è possibile fare cattivi acquisti, perché anche se appare (attenzione, appare) facile fare una valutazione dello stato dell’immobile (conservazione, impianti, materiali, accessori …) ci sono molti altri aspetti che se non valutati possono portare ad un pessimo acquisto, perché il costo finale totale (prezzo di aggiudicazione + “costi occulti” + imposte, eh si ci sono anche le imposte anche se molti lo scoprono troppo tardi) aumenterà.

Ed attenzione: con le aste giudiziarie si possono fare pessimi affari nonostante un prezzo di acquisto decisamente basso.
Prezzo basso, pessimo affare?!!

Prezzo basso e pessimo affare: ma non siamo di fronte ad una contraddizione in termini?? Proviamo a capirci qualcosa.

Più frequentemente di quanto pensi, può accadere che un prezzo basso si riveli tutt’altro che un buon affare: problemi “nascosti” (che non avevi compreso o valutato) si trasformano in spese aggiuntive e grossi grattacapo.

Mi spiego meglio: se il prezzo è basso (e nessuno ha acquistato prima) significa che gli addetti ai lavori (che seguono con attenzione le aste) hanno ben considerato i “costi occulti” ed hanno valutato di non acquistare in attesa di una riduzione del prezzo. In questo scenario i ribassi sul prezzo proseguiranno fino a quando il prezzo non sia sufficientemente basso da permettere di “ammortizzare” i costi derivanti dai problemi occulti. Quindi se vedi un prezzo “troppo” basso attenzione.

 

Guadagnare comprando casa all’asta per rivenderla

Purtroppo spesso i neofiti non prestano la dovuta attenzione e presi dalla eccitazione di un prezzo basso iniziale, il giorno dell’asta rilanciano oltre misura, acquistano un immobile che sul mercato vale 100 pagandolo 95, convinti di aver pagato forse un po’ troppo rispetto alle loro aspettative iniziali ma certi di aver fatto comunque un buon acquisto. La scena è sempre la stessa: dopo l’asta scoprono che ci sono le imposte da pagare, le spese di asta, costi derivanti da problemi occulti, ed il costo totale passa da 95 a 115. Con grande delusione e grandi mal di pancia.

Ma in asta giudiziaria è proprio la complessità dell’acquisto, legata alla corretta valutazione dei problemi e dei “costi occulti” che allo stesso tempo, consente di fare ottimi affari. E questo vale soprattutto per chi sta pensando di guadagnare comprando casa all’asta per rivenderla.

Si tratta come detto di sapere valutare i pericoli​ (“problemi e costi occulti”) per evitare costi imprevisti.

Parliamo chiaro: qualsiasi attività comporta dei pericoli, l’importante è averne consapevolezza ed adottare le opportune precauzioni. Camminare non è pericoloso, ma se cammini su un ghiacciaio senza una adeguata preparazione e senza l’opportuna attrezzatura rischi di farti male seriamente.
Con le aste giudiziarie è la stessa cosa. Se hai fortuna ed i problemi occulti sono pochi e le spese di asta limitate, tutto sommato te la caverai con 3-4.000 in più rispetto alla tua previsione. Ma se non sei fortunato e se le spese impreviste ammontano a 10.000 euro o più?

Quindi se stai pensando di comprare casa all’asta per rivenderla dovrai fare ancora maggiore attenzione. Perché se acquistando la tua casa di abitazione ti puoi permettere qualche piccolo errore, se stai operando come “imprenditore” è necessario non sbagliare o il conto finale non tornerà, ed invece di guadagnare potresti andare pari (e quindi aver perso tempo, quindi soldi) oppure addirittura rimetterci. Eh si perché se hai acquistato una casa all’asta per rivenderla il problema “tempo” diventa determinante. Per vendere rapidamente il prezzo deve essere giusto (conveniente), viceversa con un prezzo sbagliato i tempi di rivendita si allungano. E come detto il tempo è denaro, soprattutto per gli imprenditori.

Se vuoi acquistare casa all’asta per rivenderla hai un obbiettivo primario da non sbagliare: acquistare ad un prezzo basso. Ma il prezzo di acquisto non è l’unica variabile: i problemi occulti ed i costi aggiuntivi modificano il costo finale della operazione, dunque nuovamente attenzione ad i pericoli occulti ed i costi che da essi derivano.

Dunque: quali sono questi pericoli da evitare?

 

I problemi occulti delle aste giudiziarie e come scovarli

Sono molti e di natura diversa. Proviamo a fare alcuni esempi, ma attenzione: l’elenco è lungo e quello che segue non è certamente esaustivo.

Tra gli aspetti da non trascurare ci sono gli arretrati condominiali di cui l’acquirente è responsabile in solido con il venditore. Questo non accade nelle compravendite tradizionali, dove chi vende deve saldare l’eventuale debito prima del rogito (atto di vendita dell’immobile), ma comprando all’asta saremo chiamati a pagare il debito condominiale per intero.

Inoltre possono gravare sull’immobile trascrizioni pregiudizievoli legate a problemi non connessi alla vendita all’asta o che comunque non verranno cancellate dal giudice al momento della vendita: una causa relativa all’accertamento della proprietà farà il suo corso indipendentemente dalla vendita all’asta, e non esserne consapevoli può portare amare e costose sorprese. Soprattutto se stai comprando casa all’asta per rivenderla: molti imprenditori “fai da te” si sono scottati con questo problema.

Anche le eventuali difformità e/o abusi edilizi dell’immobile vanno adeguatamente analizzati e conteggiati i costi che ne derivano: a differenza dei comuni mortali il tribunale ha la possibilità di vendere anche immobili difformi o abusivi lasciando all’acquirente l’impegno di affrontare costose e difficili sanatorie o addirittura lasciandolo nell’impossibilità di sanare. Casi eclatanti sono recentemente stati oggetto di attenzione della stampa di Roma, dove villette completamente abusive sono state “regolarmente” acquistate all’asta).

Infine dovremo accertare che l’immobile non sia occupato da persone che hanno diritto di rimanere in casa. Problema doloroso, e spinoso. Se acquisti una casa all’asta e non sai che l’occupante ha diritto di restare, non potrai entrare in casa, dovrai pagare affitto e mutuo e le conseguenze sono chiare e facili da determinare.

Ultimo ma non ultimo va segnalato anche che tutte queste problematiche vengono tenute in debito conto anche dagli istituti di credito, nel momento in cui sono chiamati a valutare l’immobile prima di decidere se concedere un mutuo. E spesso la conclusione è che la mancata valutazione del problema porta alla mancata erogazione del mutuo: un disastro. Ed è tutt’altro che situazione infrequente, anzi. Negli ultimi anni la percentuale di questi casi è aumentata in maniera esponenziale. Maggiori dettagli qui.

 

Troppi problemi se cerchi di acquistare casa all’asta?

No. Si tratta di saper “gestire” i problemi. Come detto è la complessità dell’acquisto che consente di fare gli affari migliori. Ma occorre sapere dove mettere le mani. Sono proprio gli immobili più problematici infatti a consentire un risparmio maggiore, dato che in pochi (dopo oltre 10 anni in questo settore posso permettermi di dirlo) sanno davvero come affrontare la vasta gamma di problemi che si possono presentare e come conteggiare esattamente i relativi costi.

Alcuni esempi: una casa che viene dichiarata occupata mentre invece è da considerare libera ci darà buone probabilità di non avere concorrenti il giorno dell’asta, ottenendo poi in tempi rapidi la liberazione dell’immobile e la consegna delle chiavi. Tutti si sono tenuti alla larga e chi ha saputo leggere tra le righe ha portato a casa l’affare.

La stessa cosa avviene quando ci troviamo di fronte ad abusi edilizi dichiarati che, grazie ad una modifica della normativa regionale (intervenuta tra la data di realizzazione della perizia e la data di asta: spesso anni) consente una regolarizzazione delle modifiche anziché la demolizione, o costi di sanatoria ridotti: anziché 15.000 euro di costo occulto me la cavo con 3.000 euro. Un buon affare!

 

Un altro punto da chiarire: i costi occulti.

Sono anni che sento usare a sproposito il concetto di problema occulto o “costo occulto” delle aste giudiziarie. Cerchiamo di fare chiarezza: i problemi sono occulti solo se ciò che leggi non ti è chiaro (se la documentazione dell’asta non è analizzata con competenza o attenzione).

Se chiedi ad un chirurgo di aprire il motore di un auto, è possibile che l’auto resti smontata e non cammini più. Allo stesso modo chi non ha competenze per leggere e comprendere la documentazione tecnica e legale dell’asta deve usare grandi cautele. O farsi aiutare. Certo questo aiuto costerà qualcosa, ma qualsiasi imprevisto costerà di più. Questo è certo.

 

Per acquistare casa all’asta occorre esperienza

Esattamente come per ogni altra attività se non hai esperienza ti puoi improvvisare, ma devi essere pronto a pagare lo scotto della tua inesperienza.

Per chi non ha esperienza nell’acquistare casa all’asta giudiziaria, ecco una informazione di fondamentale importanza: ricordate che l’immobile viene venduto dal tribunale nello stato di fatto e di diritto in cui si trova (visto il disposto dell’art. 2922 CpC). Quindi se dopo l’acquisto scopri che l’impianto elettrico è da rifare, che ci sono infiltrazioni di acqua dal tetto, o che l’immobile è occupato non sarà possibile chiedere risarcimenti, sconti sul prezzo ne sarà possibile recedere dall’acquisto.

Ergo, nuovamente: valutate tutto prima con attenzione.
Una volta acquistato non si torna in dietro. Anche se hai fatto un cattivo acquisto devi pagare, perché se non paghi tin esponi al problema del “deprezzamento”. Altra informazione di vitale importanza. Ovvero, se hai acquistato all’asta a 250.000 euro (versando magari 15-20.000 euro di acconto) e scopri dopo l’aggiudicazione che i costi aggiuntivi fanno lievitare oltre misura i costi totali e decidi che ti conviene non pagare il saldo prezzo e perdere i 15-20.000 euro, attenzione. Molta attenzione: non perdi solo i 15-20.000 euro, il giudice infatti ti potrà richiedere in seguito un ulteriore pagamento. Se l’immobile – una volta rimesso in asta – sarà aggiudicato ad una somma più bassa rispetto alla somma alla quale avevi aggiudicato tu (facciamo 200.000 euro) dovrai versare tu la differenza tra 250.000 euro e 200.000 euro, ovvero dovrai pagare 50.000 euro.

 

Risparmiare ​comprando casa all’asta allora è una chimera, un falso mito da sfatare?

Come si è visto fare un affare comprando casa all’asta è solo questione di informazioni.
Cerca il tuo immobile, acquisisci tutte le informazioni e fai le tue valutazioni. Se è tutto chiaro partecipa all’asta e in bocca al lupo anche da parte mia!
Viceversa se non sei del tutto sicuro, fatti aiutare.

Pagare una consulenza che ti fa risparmiare sarà stato un ottimo investimento!

Filippo Caciolli – A.D. Dimorama | Centro Aste Giudiziarie

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