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Immobili acquistati in asta: tempi lunghi e nuovi costi per gli acquirenti

LIBERAZIONE IMMOBILI

Filippo Caciolli

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11 febbraio 2020. Per la liberazione di immobili acquistati in asta cambia la legge ed è subito caos.

LIBERAZIONE IMMOBILI

Per la liberazione di immobili acquistati in asta, cambia la legge ed è subito caos.
All’Italiana” vien da dire.
All’Italiana perché cambiare un sistema che funziona bene per un nuovo sistema che funziona male, è tipico del nostro paese.

Ma niente paura, cambiano le regole è vero e sembrerebbero cambiare in peggio ma a ben guardare non tutto il male vien per nuocere. Se stai cercando di acquistare ad un buon prezzo questa piccola rivoluzione sarà una grande occasione per te.
Se sai come fare.

In questo articolo spieghiamo in modo semplice cosa cambia per la liberazione di immobili acquistati in asta, perché questa modifica normativa ha provocato preoccupazioni degli addetti ai lavori,cosa devi sapere se ti devi occupare della liberazione di immobili acquistati in asta, per quale motivo è una occasione se vuoi acquistare casa ad un buon prezzo e stai pensando di farlo attraverso un’asta.


Liberazione di immobili acquistati in asta: tempi più lunghi e costi per l’aggiudicatario

Per farla breve e capire subito cosa sia cambiato possiamo dirla così, si passa da:

  • (fino a ieri) la liberazione dell’immobile acquistato in asta era effettuata “d’ufficio” dal custode giudiziario subito dopo l’asta in tempi molto brevi e senza oneri per l’aggiudicatario (acquirente)

al nuovo scenario, ovvero:

  • (cosa dice la nuova legge) la liberazione dell’immobile deve essere effettuata a cura e spese dell’aggiudicatario (chi vince l’asta), la richiesta di liberazione deve essere effettuata dall’aggiudicatario ma può essere fatta solo a seguito della emissione del decreto di trasferimento (l’atto di vendita, per intendersi, quindi mesi dopo l’asta).

In aggiunta, se ciò non bastasse, i costi per le liberazioni che l’aggiudicatario dovrà sostenere non sono chiaramente indicati dal legislatore.

Un po’ di dettagli per gli appassionati.
Fino a ieri (o meglio fino all’ 11 febbraio 2020) la norma che regolava la liberazione degli immobili venduti tramite asta giudiziaria era la seguente: comma 3 art. 560 cpc – nel testo introdotto dal D.L. 3 maggio 2016, n. 59, convertito con modificazioni dalla L. 30 giugno 2016, n. 119). L’art. 560 cpc prevedeva obbligo per il giudice che venisse liberato l’immobile prima di disporre la vendita forzata (l’asta). Ovvero si acquistavano immobili liberi. O meglio anche qualora fossero stati occupati, il custode nominato dal giudice una volta intervenuta l’aggiudicazione avrebbe provveduto alla liberazione in tempi molto brevi senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente. 

Oggi, con l’intervento della nuova legge (modifica introdotta dal D.L. 14 dicembre 2018, n. 135, convertito con modificazioni, in Legge. 11 febbraio 2019, n. 12) si modifica nuovamente l’art. 560 cpc, e la principale modifica è la seguente: “il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586”. Ovvero la richiesta di liberazione potrà essere effettuata solo a seguito della emissione del decreto di trasferimento, quindi non solo dopo l’asta ma solo la firma dell’atto che sancisce il passaggio di proprietà all’aggiudicatario (il decreto di trasferimento), documento che solitamente arriva mesi (minimo 2-3) dopo l’aggiudicazione. In aggiunta il nuovo art. 560 cpc prevede che la liberazione dell’immobile sia effettuata a cura e spese dell’aggiudicatario. 

Per giunta la norma è retroattiva, ovvero si applica a tutti i procedimenti in corso, anche le aste appena aggiudicate per le quali non è intervenuto decreto di trasferimento e/o liberazione.

Insomma un gran pasticcio ed un bel passo indietro.
Ma non tutto il male viene per nuocere.


Le preoccupazioni degli addetti ai lavori (e degli aggiudicatari)

Il commento di Confedilizia: il provvedimento rappresenta “un grave rischio per il mercato delle aste giudiziarie”. Secondo l’associazione a farne le spese saranno le persone che comprano un’abitazione all’asta e le banche, le quali dovranno cedere case ancora occupate e quindi di minor valore.

Le difficoltà legate alla liberazione, i costi ed i tempi difficilmente prevedibili porteranno certamente ad un calo di interesse verso le aste giudiziarie con conseguente calo dei prezzi di aggiudicazione.
Questo scenario non tarderà a manifestarsi dato che nessuno è disposto a spendere decine o centinaia di migliaia di euro per comprare una casa senza sapere se e quando la potrà abitare.

Ma questa come detto non è necessariamente una brutta notizia. E’ una brutta notizia per le banche. Ma non per noi che dobbiamo acquistare. Soprattutto per il calo dei prezzi di aggiudicazione. 

Sicuramente a farne le spese saranno coloro che oggi si trovano “in mezzo al guado”, ovvero coloro che hanno appena aggiudicato, o che sono in attesa di Decreto di trasferimento o della liberazione dell’immobile: dato che la norma è retroattiva e sarà applicata a tutti i provvedimenti in corso. Da oggi tutto cambia, i tempi si allungano (senza preavviso, che è la cosa peggiore) ed i costi aumentano.

Cosa possono fare gli aggiudicatari in attesa?
Solo armarsi di tanta pazienza.


Cosa devi sapere se stai pensando di comprare all’asta

Se stai pensando di partecipare d un’asta giudiziaria sarà opportuno, come detto, prevedere tempi lunghi per la liberazione, ed i relativi costi vivi. Il che non significa prevedere di pagare le sole spese di liberazione, ma anche i costi aggiuntivi che da questa derivano.
Per chiarirsi ecco un esempio applicabile al 90% dei casi: un immobile in asta acquistato da una famiglia che paga con mutuo.
Se per la liberazione ipotizziamo che siano necessari 8 mesi (ma non fate affidamento su questo termine, è solo un esempio, i tempi potranno essere facilmente più lunghi) dovrete prevedere di pagare 8 mesi di mutuo (con l’asta prima si paga, poi si procede con la liberazione). E se siete in affitto, dovete pagare anche le rate dell’affitto. Dato che mediamente una famiglia paga 800 euro/mese di affitto, supponendo una rata di mutuo di pari valore, dovrete prevedere una spesa di 1.600 euro/mese per 8 mesi. 12.800 euro ai quali si aggiungono le spese di liberazione.
E se la liberazione va per le lunghe ed i mesi diventano 12, i costi aumentano.
Non è questione da prendere sottogamba.

In merito ai tempi ed ai costi che, come detto non sono definiti c’è un altro problema non da poco. L’Italia è un paese di “parrocchie” nel senso che in ogni tribunale si applicano “usi locali” per le norme non scritte o per le norme carenti di disposizioni chiare ed univoche. Lo sa bene chi frequenta i tribunali.
Per questo motivo, un po’ come da sempre accade per le spese di asta (le famigerate “spese di procedura” che si applicano ad ogni asta e che i non addetti ai lavori dimenticano sempre di prevedere e si ritrovano tra capo e collo all’ultimo minuto) anche per i tempi ed i costi delle liberazioni, ogni tribunale applicherà le regole a modo proprio. In attesa di una norma che porti chiarezza. 

Così per liberare un immobile, a Bergamo potrebbero essere necessari pochi mesi e costi più contenuti, mentre a Viterbo i costi ed i tempi potrebbero raddoppiare. Attenzione dunque.

Ma allora, in che modo questo caos può diventare una occasione per risparmiare ed acquistare casa ad un buon prezzo?

Liberazione immobili venduti in asta: una occasione per acquistare casa ad un buon prezzo

L’equazione è semplice: maggiore incertezza = minore partecipazione = prezzi di asta più bassi = maggior risparmio.

Come sempre, in tema di aste giudiziarie, la conoscenza delle norme (e da oggi anche degli usi locali per le liberazioni) è un vantaggio per chi sa come fare.

Vuoi sapere con certezza se risparmierai?
E’ semplice, basta sapere tutto prima dell’asta (prima di partecipare): costi totali (tutti) e tempi di liberazione. Attendere 12 mesi per avere un immobile ma risparmiare il 40-50% sul prezzo di mercato è sicuramente un buon affare.

La liberazione è solo una delle tante voci di costo di un’asta. Basta metterla in conto.
La liberazione infatti può anche portare via 12 mesi e costare 15.000 euro ma se acquisto un immobile del valore di 200.000 euro e tutto sommato ne risparmio 70-80.000, vale sicuramente la pena. Certo dovrò aver programmato tutto per tempo per non farmi trovare impreparato dalle rate di mutuo e dall’affitto da pagare. Ma se avrò fatto tutto bene, alla fine dei conti avrò risparmiato. Ed è questo l’obbiettivo.

Saper leggere le carte e determinare tutti i costi dunque, oggi più di ieri, diviene fattore determinante per un acquisto sicuro, senza sorprese o intoppi, e dal risparmio garantito in partenza.
Se non hai la l’esperienza per prevedere tutti i costi di un’asta ed i tempi di liberazione dell’immobile allora, un buon suggerimento è farsi assistere da chi può guidarti con sicurezza in questo percorso. Pagare un professionista che ti garantisce un risparmio (o un guadagno se stai investendo i tuoi soldi) non è una spesa, ma un buon investimento.

Dimorama segue le liberazioni degli immobili attraverso il suo dipartimento aste giudiziarie (CentroAsteGIudiziarie) in 40 provincie italiane da oltre 10 anni, con quasi 800 immobili aggiudicati ogni anno. Conosciamo le procedure ed i tempi di ogni tribunale, semplicemente perché ci rapportiamo con tribunale e custodi giudiziari ogni giorno, da 10 anni (e che fatica!).

Il nostro obbiettivo è consigliare il cliente per un acquisto a prezzo ribassato. Occasioni con le aste giudiziarie ce ne sono ogni giorno. Non vale la pena acquistare se l’affare non c’è.

Con noi sei tu a decidere: prima dell’asta i nostri professionisti ti forniranno un conteggio totale delle spese che dovrai sostenere e dei tempi necessari per la liberazione. E se, sommati tutti i costi (tutti: compresi quelli occulti, di asta, di liberazione e compresa la nostra assistenza) acquisti risparmiando sul prezzo di mercato, allora sarai tu a decidere di partecipare.
Ed in aggiunta la nostra parcella è dovuta solo in caso di aggiudicazione.

Ecco perché con noi acquisti casa al miglior prezzo. Garantito.

Vieni a trovarci.

Filippo Caciolli


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