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Ottenere un mutuo per acquistare un immobile all’asta

Dimorama

Ottenere un mutuo per acquistare un immobile all’asta è una cosa semplice?

Se ti hanno detto questo o se sei convinto di questo, meglio che tu legga questo articolo fino in fondo. Perché le cose non stanno affatto così.

Che sia semplice ottenere un mutuo per acquistare un immobile all’asta è una delle false convinzioni più ricorrenti tra coloro che si avvicinano al mondo delle aste giudiziarie immobiliari.

E detto per inciso (per i complottisti) non stiamo facendo cattiva informazione o terrorismo per invogliare le persone ad andare da questa o quella banca, o ancora per invogliare qualcuno a rivolgersi a noi. Se i clienti ottengono i mutui, noi siamo più felici dei clienti!

Purtroppo è malcostume delle banche ripetere (oggi) che un mutuo per acquistare all’asta è cosa semplice e ordinaria. E le persone che sono poco informate non possono fare altro che fidarsi di ciò che gli dice la banca.

10 anni fa però le banche ripetevano (tutte in coro) che un mutuo per acquistare un immobile all’asta era semplicemente “tecnicamente non fattibile”, eppure noi riuscivamo comunque (con fatica) ad ottenere i mutui per acquisto in asta per i nostri clienti.

Con questo articolo cercheremo di fare chiarezza su come poter ottenere un mutuo per acquistare un immobile all’asta senza rischiare di farsi male (abbiamo già scritto un articolo su una famiglia salvata da un mutuo per un asta che stava per finire male).

La prima regola è non fidarsi della banca. Ecco perché: quando andate per la prima volta in banca e chiedete se sono disponibili a finanziare un asta vi risponderanno di sì, quindi chiederanno i vostri documenti reddituali ovvero busta paga e CUD. Verificato il vostro stipendio e la vostra capacità di pagare le rate vi diranno di “sì” oppure di no” in merito alla somma che avrete richiesto.

Ma l’acquisto in asta dov’è finito? Quali verifiche effettua la banca sull’immobile? Risposta: nessuno. Perlomeno fino a quando non avrete aggiudicato l’asta, ovvero quando sarà troppo tardi.

E’ un cane che si morde la coda, perché la banca non farà mai verifiche sull’immobile prima della vostra aggiudicazione, ma senza queste verifiche non avrete mai la certezza di una erogazione della somma promessa una volta aggiudicata l’asta.

Cosa fare allora? Dovete eseguire voi i controlli sulla documentazione di asta e sull’immobile, o in alternativa, affidatevi ad un professionista che possa eseguire tutti i controlli. In questo caso più che mai saranno soldi ben spesi.

Così, è solo così, avrete la certezza di partecipare ad un’asta sicuri della futura erogazione della somma da parte della banca.

Le spese da considerare per acquistare casa all’asta

In tema di mutui conoscere tutte le spese da conteggiare quando si acquista casa all’asta è questione di primaria importanza.

Perché è sufficiente che per l’asta che avete aggiudicato emergano 2-3000 euro di procedura costi imprevisti e se la banca non è disponibile ad erogare i €3000 in più e se i vostri risparmi non saranno sufficienti a coprire questo costo imprevisto, rischierete di non riuscire a pagare prezzo e spese. Con il rischio di esporvi alla richiesta del giudice per un eventuale futuro deprezzamento del bene (evitare la perdita della cauzione è fondamentale).

In questo articolo invece trovate indicazioni delle voci di spesa che si possono presentare quando si acquista casa in asta.

Cos’è il prefinanziamento di un mutuo in asta

È una questione un po’ complessa, proviamo ad essere chiari e sintetici.

In un acquisto ordinario di immobile (tramite agenzia per intendersi) la banca finanzia l’acquirente il giorno dell’atto di compravendita (il rogito) mettendo a disposizione i soldi nello stesso momento in cui viene sottoscritto l’atto di mutuo (a sua volta firmato subito dopo l’atto di vendita, o rogito) ovvero quel contratto con il quale il compratore da la possibilità alla banca di iscrivere ipoteca sull’immobile appena acquistato.

Quando si acquista un immobile all’asta attraverso un mutuo questa operazione non può essere fatta, perché prima dovrete pagare il saldo prezzo e tutte le spese e solo dopo (generalmente dopo almeno 60-90 giorni) diventerete proprietari. Quindi solo in quel momento la banca potrà iscrivere ipoteca sul vostro immobile. E come può la banca dare a voi i soldi se non la garantite con l’ipoteca? Semplicemente non lo può fare.

Per questo motivo esiste lo strumento chiamato prefinanziamento per acquisto in asta, ovvero: la banca vi mette a disposizione €100.000 (se quello che guadagnate è sufficiente a ripagare le rate relative ai €100.000) che vi serviranno per pagare il saldo prezzo e le spese dell’asta. A seguito di ciò (dopo 60-90 giorni come minimo) il tribunale vi intesterà l’immobile e successivamente (altri 30 giorni almeno) la banca potrà iscrivere ipoteca sull’immobile che avete acquistato in asta, trasformando il vostro prefinanziamento per acquisto in asta in un mutuo ordinario.

Attenzione però: anche in questo caso anche per il prefinanziamento per acquisto in asta sono in agguato gli stessi pericoli detti sopra per il mutuo. Ovvero, la banca concede il prefinanziamento senza grossi problemi una volta verificata la vostra capacità reddituale (cioè se guadagnate a sufficienza per pagare le rate) ma se poi l’immobile che avete acquistato, per un qualsiasi problema, non sarà finanziabile vi troverete in un brutto guaio.

In tal caso, se tutto va bene, dovrete risolvere i problemi dell’immobile (se risolvibili) ma per ogni mese che passa dovrete pagare degli interessi molto alti sulla somma che la banca vi ha messo a disposizione, i €100.000 dell’esempio sopra.

Se invece il problema non si può risolvere la banca non convertirà mai quel prefinanziamento in mutuo. In questo caso non smetterete mai di pagare le rate dei 100.000 euro perché l’interesse elevato farà continuamente aumentare l’importo totale da restituire.

Quindi attenzione, attenzione e ancora attenzione. Se non siete certi di poter effettuare da soli tutti i controlli sull’immobile che state acquistando in asta fatevi aiutare.

Le novità del mutuo prima casa

Quali sono le novità del mutuo prima casa? Chi non possiede un immobile, oltre all’imposta agevolata “prima casa” (paga meno tasse sull’acquisto) potrà usufruire dei benefici aggiuntivi in caso di acquisto tramite mutuo.

Attenzione però, l’immobile deve essere definito “prima casa”. Trovate ovunque on-line i requisiti, quindi non ci dilungheremo su questo.

Altri benefici sono le spese del mutuo, quali l’Istruttoria, la Perizia, le imposte (le tasse) dovute per il mutuo e i costi dell’atto Notarile (l’atto di mutuo). Ma nota bene: l’atto notarile non è compreso tra le spese da poter portare in detrazione.

In alcuni comuni è riconosciuta anche la service tax Tasi ma varia da Comune a Comune, dove applicata potranno essere detratti gli interessi passivi del mutuo prima casa.

Il limite massimo di spese che sarà possibile portare in detrazione ammonta a 4.000 euro, ma attenzione: la detrazione spetta al soggetto che intesta mutuo ed immobile.

Banche convenzionate per mutui in aste giudiziarie

Anche di questo argomento ne sento parlare da oltre 10 anni. Sono molto scettico devo confessarlo. Le convenzioni quando ci sono, sono pezzi di carta che praticamente non servono a niente. Spesso nessuno ricorda la convenzione (né il cancelliere né il funzionario della banca) magari stipulata anni prima e rimasta lettera morta in un cassetto.

La convenzione tra banca e tribunale altro non è che una promessa di collaborazione tra tribunale e banca con la definizione di procedure da utilizzare. Queste procedure però sono già definite dal codice civile e dall’ABI, quindi non si capisce a cosa serva la convenzione.

Una banca che sappia davvero fare il proprio mestiere può operare in assenza di convenzione senza alcun problema. Di fatto questo è quello che è sempre successo in Italia negli ultimi 6-7 anni. Il suggerimento non è cercare la banca che abbia una convenzione ma trovare una banca che abbia esperienza in mutui per le aste, e successivamente effettuare in prima persona, o far effettuare da un professionista di vostra fiducia, le verifiche di rito sulla documentazione di asta e sull’immobile.

Solo così avrete la garanzia di ottenere il mutuo che vi è stato promesso.

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