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acquistare casa all'asta sicuro

L’immobile presenta abusi o difformità? ecco cosa fare

20/11/2018

Dimorama

È possibile che la casa che ti è stata venduta da un Tribunale tramite asta giudiziaria presenti un abuso edilizio?

È possibile aggiudicarsi un immobile pieno di difformità di cui nessuno ti ha mai messo al corrente?

La risposta a queste due domande è: assolutamente sì, può accadere benissimo. E purtroppo non è nemmeno tanto raro che le persone si trovino in situazioni come queste.

Molti (soprattutto chi non conosce il mondo delle aste giudiziarie immobiliari) sono convinti che il Tribunale sia una specie di garanzia sullo stato di un immobile: “se me lo vende il Tribunale, allora non può mica avere problemi!”.

La verità – lo abbiamo detto più volte all’interno di questo blog – è che il Tribunale non è tenuto a fare da “garante” per lo stato in cui si trova l’immobile.

Aspetta, hai le idee confuse?

Niente paura: in questo articolo faremo chiarezza sull’argomento e analizzeremo come affrontare l’acquisto di un immobile all’asta con abusi edilizi e difformità, evitando che tu possa ritrovarti in situazioni davvero poco piacevoli.

Comprare casa con abuso edilizio o difformità

Ti riporto il contenuto dell’articolo 2922 del Codice di procedura civile (cpc) in merito alle aste giudiziarie:

“Nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa. Essa non può essere impugnata per causa di lesione”

…che tradotto significa che chiunque aggiudichi un immobile all’asta non ha diritto alle normali garanzie di cui beneficia l’acquirente (guarda gli articoli 1460-1497 c.c.), né può lamentarsi se il bene messo in vendita ad un prezzo si rivela di valore notevolmente inferiore a causa delle difformità che scoprirai.

Come mai chi compra in asta non gode delle “normali” garanzie previste invece per chi acquista nel mercato ordinario tradizionale?

Questo dipende dalla natura coattiva della vendita del trasferimento, cioè dalla mancanza del consenso alla vendita da parte del debitore esecutato al quale è stata tolta la proprietà dell’immobile.

Dall’altro lato, il Tribunale non può spendere per sanare lo stato dell’immobile. Insomma ci sia qualcosa fuori posto la colpa non è di certo del Tribunale, ma di chi vende!

Cosa fare se la casa che hai acquistato all’asta presenta un abuso edilizio

Quando acquisti una casa all’asta non hai a che fare soltanto con abusi edilizi (parliamo di terrazze chiuse che sono diventate magicamente vani aggiuntivi oppure di immobili con interi piani abusivi).

Il vero problema sono le difformità, e cioè da tutte quegli “adattamenti” come una prete demolita che modifica lo spazio, uno sgabuzzino diventato bagno o un garage diventato salotto.

Nella maggior parte delle nostre case si trova almeno una di queste difformità, e forse anche nella tua. Sono cose che succedono ordinariamente, è uso piuttosto comune modificare gli spazi sulla base delle proprie esigenze.

Il punto è che la norma che ho citato sopra vige per qualunque tipo di difformità.

È proprio qui che nasce il malinteso: tu pensi che sia tutto a posto e in realtà ti ritrovi con un immobile diverso da quello che hai visitato!

E la cosa più grave è che come abbiamo detto non hai diritto ad alcun tipo di risarcimento per questo.

Ti sembra una follìa? Pensa che situazioni come queste si verificano molto più spesso di quello che immagini!

 

La “regola non scritta” del Tribunale nella vendita di un immobile all’asta

Devi sapere che nel mondo delle aste giudiziarie vige una sorta di regola non scritta che recita più o meno così: se c’è qualche problema te ne dovresti accorgere dalla perizia dell’immobile.

Peccato che una Perizia non sia sempre facile da leggere da parte dei non addetti ai lavori.

Devi conoscere la materia. Devi sapere come si identifica una difformità. E soprattutto devi sapere cosa implica quella difformità: un obbligo? Una sanzione? Una demolizione?

Tra ciò che non capisci (perché giustamente non possiedi le competenze di un professionista) e ciò che viene accidentalmente omesso c’è il rischio che tu possa non avere un quadro completo per prendere una decisione davvero sensata.

Ad esempio: come sai se una Perizia è davvero completa, esaustiva e ben fatta?

Sapresti leggere la perizia dell’immobile che ti interessa e dirmi quali informazioni e quali piccoli dettagli mancano? Quali temi non sono approfonditi a sufficienza?

 

Acquistare casa all’asta con abuso edilizio: i rischi e come evitarli

Il rischio più grande per chi acquista una casa all’asta con un abuso edilizio è scoprirlo DOPO averla acquistata.

In questo caso oltre al danno, per chi compra c’è anche la beffa: la sanzione puo andare dai 500 ai 10.000 euro, dipende dalla tipologia di abuso edilizio o di difformità presente.

Voglio raccontarti di Riccardo (userò un nome di fantasia), un ragazzo che arrivò a chiedere disperatamente aiuto presso una delle nostre filiali. Aveva appena acquistato una villetta aggiudicandosela per soli 120.000, quasi la metà del valore di mercato di 200.000€.

Convinto di aver portato a casa un affare, aveva scoperto soltanto dopo la consegna delle chiavi a cosa fosse dovuta quella differenza di prezzo.

Purtroppo 2 dei 5 vani della villetta erano abusivi e così Riccardo è stato costretto a pagare le spese di demolizione oltre a una grossa sanzione al Comune.

Per quanto possa sembrarti impossibile, casi come questi capitano di frequente.

L’unico modo per evitare qualunque rischio è informarsi, leggere i documenti e assicurarsi di comprenderli.

Per aiutarti abbiamo preparato una guida ricca di consigli utili su come difenderti da rischi, trappole e costi nascosti nell’acquisto di casa, che puoi scaricare GRATIS qui  >> Acquistare casa risparmiando.

Se poi volessi avere il supporto di un esperto, sai dove trovarci!

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